目前抵押贷款最多可以贷30年，不过房产抵押贷款有多种还款方式。抵押贷款的贷款期限与房产性质、借款人年龄、抵押人年龄、房龄都有关系。
1、房产性质。不同性质的房产办理抵押贷款，贷款年限不同，也就是说以普通住宅、商业项目、厂房等房屋申请办理抵押贷款，贷款年限有所不同。抵押房产的贷款用于企业经营，贷款期限最长不得超过5年；抵押房产的贷款用于个人消费，贷款期限最长不超过10年；抵押房产的贷款用于购买住房，贷款期限最长不超过30年。
2、房龄。办理住房抵押贷款，房屋的年限也是影响贷款年限、贷款额度的因素之一，通常房屋年限越久，贷款年限就越低，贷款额度也就越少。贷款额度期限和房屋年龄之和不能超过30年。贷款额度有效期在10年以下的，最高抵押率为70%；贷款额度有效期10-20年的，最高抵押率为60%；贷款额度有效期20年以上的，最高抵押率为50%。
3、借款人的还款能力。在办理住房抵押贷款时，虽然有抵押物，银行还是会看借款人的银行流水、收入证明等资料，因为这些资料是最能直接体现借款人还款能力的证明，只有具备还款能力的借款人才有机会获得贷款资金，借款人收入越高，获得的贷款资金就越高，可申请的贷款年限也就越久。
4、借款人年龄。住房抵押贷款年限还受借款人年龄的制约。根据银行规定，要想申请住房抵押贷款，借款人需要年满18周岁，但在实际上，年龄在25-55周岁的借款人更受银行欢迎，因为这个年龄段的借款人往往更具备还款能力一些。
绝大多数银行的抵押时间限制如下：
借款人人年龄+贷款期限≤65，借款人≤60
抵押人年龄+贷款期限≤70，抵押人≤65
房龄+贷款期限≤40，房龄≤30
三者取其最小值，就是这笔抵押贷款的贷款年限。
以上这三个公式，适用于还款方式为等额还款的抵押贷款。
部分银行还有其他还款方式：
先息后本还款。这种还款方式一般是1——3年期限，每月只用还利息。一般贷款期限为2年以上，银行会有过桥这个流程。常见的有建设银行、平安银行等。
自由还款法。这种还款方式一般是5年期限，每月还利息，每年需要还20%本金。常见的有中信银行、兴业银行等。
类似于先息后本的还款方式。这种还款方式一般是5年期限，等额还款。每月还款金额是按照20年的等额本息还款计划来还款，到第60期的时候，再一次性将剩余本金的全部还完。常见的银行有招商银行、建设银行等。
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